4月13日，天津市规划和自然资源局发布了《关于推进低效用地再开发盘活存量资源有关支持政策的通知（2026版）》（以下简称《2026版》政策），同时废止了2024年3月发布的原政策版本。此次政策修订旨在落实国家关于低效用地再开发、城市更新及要素市场化配置改革的最新要求，并基于各方在政策执行中反馈的新问题与新诉求，对原有支持体系进行了系统性升级与优化。
《2026版》政策在规划弹性、土地供应方式、地价成本及历史遗留问题处置四大核心领域均推出了突破性举措。其核心导向已从“被动管理”转向“主动赋能”，通过实质性降低成本与松绑规则，显著提升了市场主体参与存量资产盘活的积极性。我们认为，该政策将对天津市的产业园区升级、轨道交通TOD发展、存量商办物业改造及大宗闲置土地临时利用产生积极影响。
一、规划弹性显著增强：从“用途管制”走向“混合赋能”
为适应新质生产力对多元化空间的需求，《2026版》政策在规划层面作出了重大创新，核心是允许更大范围的土地混合利用与用途转换，并辅以建筑面积奖励机制。
1.明确五大类用地混合与四类用地转换情形
政策首次系统性地列出了工业、物流、商业、公共管理与公共服务、公共交通场站等五大类用地的混合利用规则，并明确了4种具体的用地转换路径。这为二三产业融合发展、产业园功能复合化提供了直接的规划依据。
2.推出四类建筑面积奖励措施
为提高市场主体盘活存量的积极性，政策针对补充城市配套短板、增设公共开放空间、实现地下空间互联互通及设置风雨连廊等行为，给予不同比例的建筑面积奖励。这一“以空间换公共产品”的模式，有效平衡了公共利益与开发主体的经济账。
3.现状用地改建规则务实灵活
对于已取得合法产权的现状建设用地，若其现状用途与指标不符合详细规划，允许按现有合法产权证建筑面积进行改建或重建，各项规划指标可按不低于现状控制。这一条款为大量历史形成的、与上位规划不完全一致的存量资产提供了合法的更新路径，大幅降低了合规成本。
二、土地要素供应机制优化：降低门槛与成本并举
政策在土地供应端着力提升市场化配置效率，并切实减轻企业盘活存量的资金压力。
1.供应方式与年限更灵活
允许权利人使用自有土地按规划用途（商品住宅除外）开发建设，并可采取协议方式办理用地手续。同时，增设了弹性年期出让制度，明确最低年期不低于10年，有效降低了企业一次性获取土地的初始成本。
2.优化地价补缴标准
相较于常规的土地用途变更差价补缴，《2026版》政策在多场景下设置了七折的优惠标准，并延长了土地价款分期缴纳的期限。
3.划拨用地盘活路径打通
对于划拨工业用地仅扩建而不发生权属或股权转移的，可暂不办理土地有偿使用手续，从而缓解企业短期资金压力。同时，划拨用地补办出让可直接按原用途、原范围以协议方式办理，简化了审批流程。
三、历史遗留问题处置：减轻包袱，支持“以用为先”
《2026版》政策展现出对历史存量资产问题的务实态度，核心在于降低历史违约成本，支持即时盘活利用。
1.开竣工违约处置人性化
对于非房地产类的产业用地，允许以名下不动产抵扣等值违约金。同时，允许已按比例缴纳违约金的土地进行分割转让，有效盘活了因历史违约而被“冻结”的优质资产。结合此次政策，简单来说：如果开发商因自身原因导致开工或竣工逾期，想分割转让一部分土地或未完工的在建工程，必须先按转让面积的比例缴纳相应份额的违约金，且这笔钱不能低于总违约金的一半。交完这部分罚款后，对应面积的地块就可以转让；而接手的新开发商，除非是政府原因，否则必须继续按原合同约定完成建设。
2.大宗闲置用地可临时利用
对位置偏远、去化缓慢且总面积超过10公顷的大宗房地产项目未开发剩余用地，经区政府同意可安排临时使用（最长2年），该期间不计入开竣工违约时间。这一规定为大型开发项目提供了缓冲期，避免了因市场下行导致的被动违约，也为临时性、过渡性用途（如体育公园、临时仓储等）提供了合规空间。
3.闲置配套公建功能可调整
针对无法认定经营属性的闲置存量配套公建，在论证区域已满足非经营性配套需求后，经区政府批准可调整为经营性用房。这为社区内大量“沉睡”的配套用房（如闲置的居委会、文化活动站等）探索了市场化盘活的新路径。
四、市场影响与策略启示
综合来看，天津《2026版》政策是一套系统性强、操作性高、让利幅度大的存量盘活工具包。其对天津房地产市场将产生以下结构性影响，也为后续全国各地存量土地盘活提供重要启示。
1.产业地产迎来升级窗口
工业园区、物流园区的持有者与运营商将获得最大的政策红利。通过混合利用、用途转换及地价优惠，可低成本地将低效厂房、仓库改造为研发办公、人才公寓或商业配套，实现资产价值重估。
2.轨交TOD开发模式深化
鼓励轨道站点存量地下空间发展服务业态，并给予结建项目建筑面积奖励，将极大激发轨道交通集团及站点周边物业开发主体进行立体化、复合化开发的积极性。
3.商办物业改造获得新方向
存量商务楼宇可在不改变主体结构及用途的前提下，内部改造为保障性租赁住房或人才公寓，且不受最小单元面积限制。这为高空置率的商办物业提供了去化新渠道，并有助于增加保障性租赁住房的供给。
4.不良资产处置存在机遇
对开竣工违约、大宗闲置用地等历史问题的柔性处理，为专业的不良资产处置机构提供了清晰的合规路径和成本预期，有望激活这一细分市场的交易活跃度。
上海易居房地产研究院副院长 严跃进
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